سوالاتی که باید قبل از استخدام از مدیر املاک بپرسید
به‌عنوان مالکی که در تهران ملک سرمایه‌گذاری خود را به مستاجران اجاره می‌دهید، می‌توانید مدیریت ملک را خودتان انتخاب کنید – مدیریت نگهداری ملک، جمع‌آوری اجاره ماهانه، تبلیغات و پر کردن جای خالی، و موارد دیگر. با این حال، ممکن است انتخاب کنید که یک مدیر دارایی خارجی استخدام کنید ، خواه یک فرد یا یک شرکت مدیریت املاک که بسیاری از – اگر نه همه – وظایف مدیریت دارایی را از طرف شما انجام دهد.
البته برای انجام این کار باید به آنها پول پرداخت کنید ، اما ممکن است متوجه شوید که تسکین مدیریت ملک اجاره‌ای شما توسط یک نفر (یا تیمی از افراد) ارزش هزینه‌ی استخدام آنها را دارد. به علاوه، مدیریت حرفه ای املاک یکی از کسر مالیات املاک اجاره ای است که می توانید از آن بهره مند شوید تا از سرمایه گذاری خود نهایت استفاده را ببرید
چرا مدیر املاک استخدام کنیم؟
از نظر مجله تخصصی اسپیس یک مدیر ملک خوب به عنوان رابط بین شما، صاحب خانه و مستاجرانتان عمل می کند. بسته به محدوده توافق شما با یک مدیر دارایی، آنها می توانند مسئولیت های متعدد صاحبخانه مانند:
- ارائه درخواست های تعمیر و نگهداری و رسیدگی به تعمیرات.
- جمع آوری اجاره ماهانه و سپرده های تضمینی .
- پر کردن جای خالی (از جمله بررسی درخواست های اجاره، غربالگری مستاجران، و تنظیم قراردادهای اجاره)
- رسیدگی به اخراج
- رسیدگی به هرگونه نگهداری معمولی از ملک شما.
اگر تصمیم به استخدام مدیر املاک ندارید، همه این وظایف به عهده شما خواهد بود. این چیزی است که باید در نظر گرفت. به این فکر کنید که آیا مهارت ها و پهنای باند برای انجام این وظایف را دارید یا اینکه بهتر است شما (و سرمایه گذاری تان) مدیریت را به یک حرفه ای بسپارید.
سوالاتی که باید از یک مدیر املاک بالقوه پرسید
اگر تصمیم به استخدام یک مدیر املاک در تهران دارید، مهم است که بدانید آنها چه چیزی می توانند ارائه دهند و چه چیزی نمی توانند ارائه دهند، بنابراین مصاحبه بخشی ضروری از جستجوی شما است. ما نمونه سوالاتی را برای پرسیدن در طول مصاحبه مدیر املاک جمع آوری کرده ایم.
نمونه کارها
مجموعه فعلی مالکیت مدیران را در نظر بگیرید که آنها قادر به درک حجم کاری و سطح تجربه خود هستند.
- چند ملک را در همین شهر مدیریت می کنید؟
- میانگین ضریب اشغال املاک شما چقدر است؟
- چه مدت در این شهر مدیریت املاک یا کار در بخش املاک و مستغلات دارید؟
- چه نوع املاکی را مدیریت می کنید؟ (تجاری در مقابل مسکونی کوتاه مدت در مقابل بلند مدت؛ تک خانواده در مقابل چند خانواده )
- آیا املاک را در سایر بازارهای املاک و مستغلات مدیریت می کنید؟
- چگونه املاک خود را بازاریابی می کنید؟
- آیا مجوز دارید؟ (در برخی ایالت ها مانند کالیفرنیا، مدیران املاک باید دارای مجوز حرفه ای املاک و مستغلات باشند)
اجاره
مدیر املاک احتمالاً مسئول جمع آوری اجاره خواهد بود و در صورت تمایل ممکن است اجاره ملک شما را نیز تعیین کند، بنابراین در مورد تجربه آنها در مورد این مسئولیت ها بپرسید.
- چگونه مبلغ اجاره هر ملک را تعیین می کنید؟
- برای انجام این کار از چه نوع تحلیل بازار اجاره استفاده می کنید؟
- چگونه اجاره ماهانه را جمع آوری می کنید؟
- آیا سیستم های خودکار/دیجیتال برای جمع آوری اجاره دارید؟
مدیریت مستاجر
مدیر املاک در ایران به طور مرتب با مستاجران سر و کار خواهد داشت، بنابراین سؤالات خود را بپرسید تا درک درستی از نحوه برخورد آنها با آن رابطه، از اولین غربالگری مستاجران احتمالی گرفته تا وظایف روزمره املاک داشته باشید.
- چگونه مستاجران را غربال می کنید؟
- آیا از خدمات چک اعتباری و بررسی پیشینه استفاده می کنید ؟
- چگونه به درخواست های تعمیر و نگهداری رسیدگی می کنید؟
- تا حالا کسی رو اخراج کردی؟ اگر چنین است، چگونه این کار را انجام دادید؟
- معمولاً چقدر طول می کشد تا یک محل سکونت خالی برای نقل مکان بین مستاجران آماده کنید؟
- به طور معمول چه مدت طول می کشد تا شما یا پیمانکاران استخدام شده شما تعمیرات و نگهداری را انجام دهید؟
هزینه ها
هزینه های مدیریت املاک مختلفی وجود دارد ، بنابراین مطمئن شوید که در مورد هزینه های مدیریت اضافی که ممکن است ظاهر شود (به عنوان مثال برای پر کردن یک ملک خالی یا انجام تخلیه) سؤال کنید تا متوجه شوید که برای چه چیزی باید بودجه بپردازید.
چقدر هزینه می کنید و ساختار شهریه شما چگونه است؟ آیا هزینه ثابت است یا درصدی از اجاره ماهیانه دریافتی؟
- اگر واحدی خالی باشد باز هم به شما پول می دهم؟
- آیا هزینه اضافی برای پر کردن جای خالی وجود دارد؟
- آیا انجام اخراج هزینه اضافی دارد؟
- تیم شما چقدر بزرگ است؟ (اگر در حال مصاحبه با یک شرکت مدیریت اجاره در مقابل یک مدیر دارایی فردی هستید)
گزارش ها
از آنجایی که یک مدیر ملک در ایران به عنوان یک واسطه بین شما و مستاجر(ها) عمل می کند، به آنها نیاز دارید که در قالب گزارش های بررسی مالی با شما ارتباط برقرار کنند. خوب است از شما بپرسید که چند وقت یکبار قصد دارند به شما گزارش دهند و در گزارش های مالی چه مواردی را پوشش خواهند داد.
از مراجع بخواهید
در نهایت، منابع را بخواهید و با آنها تماس بگیرید. به بررسی های آنلاین، از جمله در Better Business Bureau محلی و هر انجمن محلی املاک و مستغلات نگاه کنید. و هنگامی که زمان آن فرا رسید، مطمئن شوید که قرارداد مدیریت را به دقت بررسی کرده اید (با یک وکیل) تا شما و مدیر املاک احتمالی خود شراکت خدمات مدیریت املاک خود را با درک روشنی از توافق و انتظارات خود شروع کنید.